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        粵開證券-【粵開宏觀】冰封的土地市場和土地財政:解凍需調整房地產調控舉措-220502

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        日期:2022-05-02 19:26:40 研報出處:粵開證券
        研報欄目:宏觀經濟 羅志恒  (PDF) 17 頁 1,646 KB 分享者:190****cd
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        研究報告內容
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          導讀:

          當前經濟下行壓力持續加大,房地產投資和銷售持續下行,一季度土地出讓收入同比大幅下滑近三成,房地產市場陷入“千里冰封“之境。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】中央和地方政府積極采取舉措在房住不炒的基調下放松房地產調控,從放松融資、下調首付比例、放松限購限貸等方面支持房地產銷售、緩解房企風險、恢復市場信心,促進房地產回暖帶動經濟發展和財政改善。http://www.hibor.com.cn(慧博投研資訊)429政治局會議提出“支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求……促進房地產市場平穩健康發展”。當前各地的土地市場的表現如何?導致土地市場低迷的因素有哪些?對地方財政會產生怎樣的影響?本文主要回答以上問題。

          一、一季度土地市場表現如何?

          第一,土地市場維持低溫運行,土地出讓金腰斬,低溢價、高流拍并存。根據中指研究院土地成交數據,2022年一季度全國土地出讓金6228億元,同比下降52.9%;成交土地平均溢價率為4.0%,處于2016年以來的較低水平。一季度全國土地流拍數量共計1631宗,受土地市場供地縮量影響,流拍地塊數量同比下降22.3%,但流拍率為11.5%,較2021年同期上升0.8個百分點。

          第二,超半數省份土地出讓金降幅超過50%,僅北京、福建同比正增長。2022年一季度16個省出讓金同比降幅高于50%。除西藏尚未出讓土地外,天津、寧夏、黑龍江、青海、廣東土地出讓金同比下滑幅度較大,分別為95.1%、84.3%、83.4%、79.1%和74.0%。僅北京(81.4%)、福建(17%)土地出讓金同比增速為正。

          第三,247城土地出讓金負增長、90城成交溢價率掛“零”、近三成城市土地流拍率超過20%。2022年一季度除北海、大興安嶺、廈門等85城或地區的土地出讓金較去年同期有所增長外,其余247城均為負增長,占比為74.5%。一季度底價“摘地”現象突出,90城土地成交溢價率為0,占比為27.3%較去年同期上升13.3個百分點;土地流拍率超過20%的城市達27個,占比為26.5%。

          二、土地市場為何持續低溫?

          2022年一季度,受房地產市場下行及資金壓力加大等因素,房企拿地偏謹慎,疊加地方政府推地力度放緩、國內疫情多點散發,土地市場維持低溫態勢。

          一是地產銷售尚未完全筑底,企業資金回籠受限。2022年一季度商品房銷售面積和銷售額同比分別下降13.8%和22.7%,延續2021年7月以來的負增長態勢。

          二是房企面臨償債高峰,現金流緊張情況加劇。截至2022年4月30日,房企未來一年內到期的信用債余額3985億元,海外債余額4488億元(678億美元),合計8474億元。2022年6月、7月房企迎來階段性償債高峰,到期量分別為1272億元和986億元。其中,境外債的償還壓力較大,未來一年到期余額占比達到53.0%,一季度已有多家房企發生債券違約或展期。

          今年以來,拿地主力仍是央企和地方國企,房企拿地態度整體偏謹慎。2022年1-3月,TOP100房企拿地總額2271.6億元,拿地規模同比下降59.3%。其中,73家為央企或地方國企,拿地金額占比為72.4%。

          三是地方政府推地力度放緩。地方政府在推地規模上保持謹慎態度,部分重點城市調整供地批次,由去年的“分三批供地”改為“分四批供地”,分散各批次供地面積。武漢、重慶和青島首批次供地面積分別較去年下降91%、79%和68%。

          三、對地方財政的影響?

          房地產市場低迷對一季度地方財政收入的沖擊逐步顯現,房地產相關稅收及土地出讓收入下行壓力較大。如果疫情持續蔓延,二季度地方政府可支配財力增速下行,抗疫和紓困支出增加,形勢嚴峻。一季度契稅、土地增值稅同比分別下降22.4%和增長7.6%,分別較去年同期降低90.6和32.9個百分點。一季度地方政府的國有土地使用權出讓收入(不同于前文中指院的土地出讓金,而是入庫數據)同比下降27.4%。

          一是政府需多措并舉穩地價、穩房價、穩預期,促進房地產業良性循環和健康發展。第一,適當下調房貸利率,降低居民購房成本;第二,地方政府要因城施策,滿足購房者合理住房需求;第三,滿足房企正常融資需求,防范化解房企債務風險;第四,進一步探索房地產的新發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設。

          二是中央財政需繼續加大對地方轉移支付力度,推動財力向市縣基層下沉,避免地方因財力不足而在支出力度上打折,兜牢“三?!钡拙€。

          三是加快發行專項債,加大對優質項目的投資力度,擴大有效投資,盡快推動基建投資靠前發力,對沖需求收縮尤其是房地產下行和消費不振的形勢,同時扭轉低迷的預期。

          四是考慮發行特別國債,應對疫情對經濟和地方財政的沖擊,用于基建投資、為小微企業和中低收入人群紓困、抗疫支出。

          風險提示:房地產政策寬松不及預期、國內疫情反彈沖擊房企銷售

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