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        浙商證券-房地產行業新周期研究系列(1):衣帶漸寬終不悔,如何判斷調控和行情持續性?-220427

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        日期:2022-04-27 23:40:57 研報出處:浙商證券
        行業名稱:房地產行業
        研報欄目:行業分析 楊凡,高宇  (PDF) 35 頁 4,278 KB 分享者:yuy****10 推薦評級:看好
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        研究報告內容
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           Q2基本面不企穩,政策放松趨勢不變。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】2022年3月前房地產政策已持續松綁,但從結果來看放松力度仍不足:3月銷售和投資均呈同比降幅擴大趨勢;1-3月累計銷售和投資表現同樣欠佳;受樓市低迷表現的傳導,4月份東莞、寧波等地的土地市場總體上依然保持頹勢,開發商拿地積極性不高。http://www.hibor.com.cn(慧博投研資訊)4月政策放松速度明顯加快,目前至少有10個城市放寬限制,力度明顯增加。我們認為Q2是行業需求企穩的關鍵時間窗口,會有更多城市向“四限”協同放松的方向加碼,尤其是庫存壓力大的城市。

          限貸已松,限購跟進。2022年2月起,部分“非限購城市”下調首付比例,4月18日央行和外匯局發文再提首付比例與貸款利率調整事宜,意味著限貸政策有望繼續放寬。我們認為,限貸政策放松有利有弊:首付比例下調可降低購房門檻,但也意味著更重的月供壓力,且首付比例下調空間有限,首套房認定標準的放松更有利于合理需求的釋放。限購方面,根據珠三角和長三角市場的近期表現,我們認為,限購政策的進一步放松有利于釋放剛需和剛改需求,在當前市場下行背景下也不會引起市場的迅速過熱,因此可以期待22Q2在限購松綁方面的跟進動作。

          本輪需求修復所需時間較以往周期更長。本輪周期中,政策放松主要集中在地方層面,且直至2022年3月方才進入到放松限購限貸。此外,本輪政策調控還延伸至供給端,房企的流動性危機亦對需求端形成了負面效應。全國疫情的點狀爆發也延后了需求拐點的出現時間。2022Q1全國商品房銷售面積同比下滑幅度已經近似于2015年,以及2020年3月份,而2015年的周期底部僅有6個城市仍有限購,但當前時點全國仍有50多個城市未放開限購政策。我們認為,本輪周期限購政策還有進一步打開空間,并且需求修復需要供需兩端政策組合發力。

          中長期需求合理中樞約為15-16億平。我們認為,房地產短期需求易受政策調控影響而出現波動,但波動會圍繞中長期基礎成交量而走,而中長期基礎成交量主要受人口增速和城鎮化率影響,我們測算商品住宅中長期需求的合理中樞約為15-16億平,總量增長變為結構性增長趨勢強化。

          板塊Beta行情未結束。復盤歷史三輪周期和板塊表現,房地產板塊行情持續時間分別為2008年14個月、2011年14個月和2014年22個月,申萬房地產區間漲幅分別為169%、34%、136%。三輪板塊周期結束標志相同,當房價同環比增速出現本輪周期中的首次同時轉正時,政策收緊預期加強,板塊行情進入尾聲。本輪周期,房地產指數在2021年11月-2022年1月、2022年3月16日-4月8日有顯著漲幅(分別為19%和36%),2022年9月政策底部顯現之后累計漲幅僅為-7%。本輪周期供給側迎來結構優化,龍頭房企在融資、債務結構、經營管理等方面的優勢凸顯,萬科、保利發展、招商蛇口、金地集團四家龍頭公司市值加權平均累計超額收益從2021年9月至今約為5%,較滬深300超額收益24%。和歷史估值區間相比,當前PE、PB估值僅略高于歷史最低水平。我們認為,政策放松帶來的Beta行情未結束前龍頭公司估值仍有進一步修復的空間。

          風險提示:政策出臺速度和力度不及預期;疫情加重影響需求修復

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