長城證券-房地產行業2022年4月中央政治局會議房地產相關部分點評：新增“優化預售資金監管”表述、政策面繼續釋放積極信號-220429

　　事件：4月29日中央政治局會議召開，地產部分表述為“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展”。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】

　　變化1-新增“房住不炒”及“因城施策”：去年末的政治局會議并未提到“房住不炒”及“因城施策”，本次會議重提，與一直以來中央關于房地產的表述一致，“房住不炒”主基調延續，具體政策在“因城施策”框架下結合各地實際情況進行調整和完善。http://www.hibor.com.cn（慧博投研資訊）近期多地樓市政策調整也印證了這一點。

　　變化2-新增“優化商品房預售資金監管”：“優化商品房預售資金監管”為本次會議新增內容。今年1月、2月均有消息稱全國性的商品房預售資金監督管理辦法將出臺，具體為“明確預售資金額度監管為重點額度監管，由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用”，但后續并未有正式文件出臺及落地消息。此次會議明確提到“優化商品房預售資金監管”，相關政策及細則的出臺值得期待。目前預售資金監管主要在1994年出臺的《城市商品房預售管理辦法》中進行了原則性規定，此后于2000年代進行修訂，但基本都是原則性表述，具體規則制定及監管責任在地方，城市之間差異較大?？紤]到預售款一方面與保交房的民生問題密切相關，另一方面是房企資金的主要來源，對預售資金監管的優化有利于權責的明晰，避免過松過緊的政策安排。

　　2個不變-支持剛性和改善性住房需求、促進房地產市場平穩健康發展：1）支持合理需求：去年末的政治局會議表述為“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，本次會議相關的表述為“支持剛性和改善性住房需求”，基本均為支持合理住房需求的內涵，近期降首付、降利率等需求端政策持續出臺，預計未來將有更多城市跟進；2）促進房地產市場平穩健康發展：考慮到經濟及房地產行業依然面臨的下行壓力，在“房地產市場的平穩健康發展”的目標下，政策面預計將維持偏松的基調。

　　維持“強于大市”評級：總體來看，本次會議再度明確了“房住不炒”“平穩發展”及“因城施策”的政策基調，考慮到面臨的下行壓力，一方面需求端的支持政策預計將繼續出臺，另一方面供給端資金政策也有望優化。我們維持板塊“強于大市”的評級，推薦標的：1）優質穩健國企央企，保利、萬科，其他公司建議關注中海、招蛇、華潤等，規模及利潤率均有提升空間，2）相對激進的彈性標的部分龍頭民企：新城，其他公司建議關注旭輝、碧桂園等，隨著政策面釋放暖意估值修復值得期待，3）物業相關公司華潤萬象生活、旭輝永升服務、碧桂園服務等。

　　風險提示：疫情發展超出預期、調控及信貸政策超出預期、房產稅出臺超出預期、銷售回暖不及預期。