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        長城證券-房地產行業2022年4月中央政治局會議房地產相關部分點評:新增“優化預售資金監管”表述、政策面繼續釋放積極信號-220429

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        日期:2022-05-02 16:08:13 研報出處:長城證券
        行業名稱:房地產行業
        研報欄目:行業分析 陳智旭  (PDF) 4 頁 604 KB 分享者:is***1 推薦評級:強于大市
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        研究報告內容
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          事件:4月29日中央政治局會議召開,地產部分表述為“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求,優化商品房預售資金監管,促進房地產市場平穩健康發展”。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】

          變化1-新增“房住不炒”及“因城施策”:去年末的政治局會議并未提到“房住不炒”及“因城施策”,本次會議重提,與一直以來中央關于房地產的表述一致,“房住不炒”主基調延續,具體政策在“因城施策”框架下結合各地實際情況進行調整和完善。http://www.hibor.com.cn(慧博投研資訊)近期多地樓市政策調整也印證了這一點。

          變化2-新增“優化商品房預售資金監管”:“優化商品房預售資金監管”為本次會議新增內容。今年1月、2月均有消息稱全國性的商品房預售資金監督管理辦法將出臺,具體為“明確預售資金額度監管為重點額度監管,由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定,能確保項目竣工所需的資金額度,當賬戶內資金達到監管額度后,超出額度的資金可以由房企提取自由使用”,但后續并未有正式文件出臺及落地消息。此次會議明確提到“優化商品房預售資金監管”,相關政策及細則的出臺值得期待。目前預售資金監管主要在1994年出臺的《城市商品房預售管理辦法》中進行了原則性規定,此后于2000年代進行修訂,但基本都是原則性表述,具體規則制定及監管責任在地方,城市之間差異較大??紤]到預售款一方面與保交房的民生問題密切相關,另一方面是房企資金的主要來源,對預售資金監管的優化有利于權責的明晰,避免過松過緊的政策安排。

          2個不變-支持剛性和改善性住房需求、促進房地產市場平穩健康發展:1)支持合理需求:去年末的政治局會議表述為“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”,本次會議相關的表述為“支持剛性和改善性住房需求”,基本均為支持合理住房需求的內涵,近期降首付、降利率等需求端政策持續出臺,預計未來將有更多城市跟進;2)促進房地產市場平穩健康發展:考慮到經濟及房地產行業依然面臨的下行壓力,在“房地產市場的平穩健康發展”的目標下,政策面預計將維持偏松的基調。

          維持“強于大市”評級:總體來看,本次會議再度明確了“房住不炒”“平穩發展”及“因城施策”的政策基調,考慮到面臨的下行壓力,一方面需求端的支持政策預計將繼續出臺,另一方面供給端資金政策也有望優化。我們維持板塊“強于大市”的評級,推薦標的:1)優質穩健國企央企,保利、萬科,其他公司建議關注中海、招蛇、華潤等,規模及利潤率均有提升空間,2)相對激進的彈性標的部分龍頭民企:新城,其他公司建議關注旭輝、碧桂園等,隨著政策面釋放暖意估值修復值得期待,3)物業相關公司華潤萬象生活、旭輝永升服務、碧桂園服務等。

          風險提示:疫情發展超出預期、調控及信貸政策超出預期、房產稅出臺超出預期、銷售回暖不及預期。

          

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